A permuta física se refere à troca de bens físicos. O proprietário entra no negócio com seu terreno e, em troca, recebe da incorporadora em imóveis, ao invés de dinheiro. Nesse caso, o contrato deve ser feito por uma escritura pública, a qual deve constar a data da entrega dos bens e as responsabilidades pelos tributos. 

Por exemplo: um dono de terreno quer transformar sua propriedade em lotes. Ao fechar parceria com uma incorporadora, por meio de um contrato de permuta de imóvel para construção, ela realiza todo o processo de loteamento e entrega ao dono, ficando com uma parte dos lotes para si.

Existem diversos tipos de permuta física, tais como: gleba (terreno bruto) por lotes com infraestrutura, permuta de terreno por apartamento, casas, salas comerciais, entre outros. 

O cálculo e a divisão dos ganhos em um contrato de parceria de incorporação imobiliária, as partes envolvidas na permuta de terrenos para construção varia em cada caso. Antes de tudo, é preciso determinar quanto vale o terreno.

Para isso, é feita uma pesquisa de mercado e diversos fatores são levados em conta, como o tamanho do terreno, seu aproveitamento arquitetônico, sua localização, o tamanho da cidade, se há comércio e empreendimentos ao redor, entre outros.

Deste cálculo, subtrai-se o valor dos impostos, da comissão de vendas e de alguns custos de obra, chegando a um valor final, que servirá de base para negociar a porcentagem de ganho de cada parte do negócio.

Quanto mais bem avaliado e mais nobre for o terreno, maior será o percentual de ganho para o proprietário

Em todos casos, geralmente quem fica com a maior parte é a incorporadora, normalmente obedecendo uma escala de em média 60/40, já que ela que irá realizar todo o trâmite para o empreendimento acontecer, além de providenciar toda a infraestrutura necessária, que ao fim vai sair mais caro do que o valor do terreno. 

Sendo assim, de forma geral, se um investidor, por exemplo, faz uma permuta com incorporadora e fornece um terreno para ser loteado em 100 unidades, ele ficará com 40 lotes, enquanto a incorporadora ficará com 60.

Há casos em que a divisão se estabelece a 50/50, tudo vai depender de cada situação. Nesse sentido, vale salientar que o crescimento da cidade é um dos principais fatores para valorizar o terreno, então quanto mais a cidade estiver crescendo, maior é o ganho do terrenista.